김도훈 기자 = 22일 오후 서울 여의도 전경련회관에서 열린 전세보증금 피해 임차인 설명회에서 한 참석자가 머리를 싸매고 있다. 2022. 12. 22 [공동취재]

(세종= 박초롱 기자 = 올해 5월부터 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 된다.

집값이 3억원이라면 지금은 전세금이 3억원이어도 보증보험에 가입할 수 있지만, 앞으로는 2억7천만원 이하여야 가입이 허용된다는 뜻이다.

집값과 같은 가격에 전세를 들이는 무자본 갭투자 방식으로 주택 수백·수천 채를 사들인 뒤 보증금을 떼먹는 '빌라왕'들의 전세사기를 막기 위해서다.

국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 '전세사기 예방 및 피해지원 방안'을 발표했다.

핵심은 전세사기에 악용된 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증보험을 뜯어고치는 것이다.

우선 보증보험 가입 대상을 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율) 100%에서 90%로 낮춘다.

보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%까지 높아졌다.

그러자 보증보험에 가입되니 안심하라며 세입자와 높은 가격에 전세 계약을 맺은 뒤 보증금을 빼돌리는 일이 잇따랐다. 보증보험을 악용한 전세 사기다.

전세가율을 90%로 낮춘다면 3억원짜리 집에 3억원 전세 들여 매매가격을 충당하는 '동시진행' 수법으로 빌라 수천채를 매집하는 전세사기꾼이 활개치기 어렵게 된다는 게 정부 판단이다.

원희룡 국토부 장관은 "매매가 대비 90% 이상의 전세계약은 매우 위험하다고 보고 보증 대상에서 배제하고, 임차인들도 이런 물건은 회피하도록 미리 경고를 하는 것"이라고 말했다.

이어 "매매 투자하는 입장에서는 최소 10% 이상 자기 자본을 투입하지 않으면 매매가 불가능하도록 해 조직적 갭투자를 없애겠다"고 말했다.

주택 1천139채를 보유하다 사망한 '빌라왕' 김모 씨 소유 주택들의 전세가율은 평균 98%다. 전세가율 90% 기준을 적용한다면 김씨 소유 주택 대부분은 보증보험에 가입할 수 없다.

다만 전세가율 기준을 낮추면 보증보험 제도의 보호를 못 받게 되는 세입자가 늘어날 수 있다.

지난해 기준으로 보증보험에 가입된 주택 23만7천800건 중 전세가율이 90%를 넘는 집은 5만7천200호로, 전체의 24%를 차지한다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "전셋값이 매매가격보다 더 가파르게 떨어지는 추세를 볼 때 보증보험에 가입하지 못하는 이들이 크게 늘어나지는 않을 것으로 본다"며 "전세금 일부를 보증부 월세로 전환하면 가입이 가능한 구조"라고 말했다.

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전세가율 90% 기준은 신규 전세계약에 대해선 올해 5월 1일부터 적용된다. 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자들은 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있다.

대신 정부는 건전한 전세 계약이 보호받을 수 있도록 자본금 추가 출자 등을 통해 HUG의 보증 여력을 확충하기로 했다.

보증료 할인 대상을 연소득 4천만원 이하에서 5천만원 이하로, 할인 폭은 50%에서 60%로 확대한다.

보증보험 가입 심사 때는 감정평가액을 우선 적용하던 주택가격 산정방식을 실거래가와 공시가격을 우선하는 방식으로 바꾼다.

다음달부터 공시가와 실거래가가 없을 때만 감정평가 가격을 적용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정한다.

시세가 형성되지 않은 빌라를 중심으로 일부 감정평가사가 임대인과 짜고 시세를 부풀리는 폐단이 있었기 때문이다.

[경찰청·국토교통부 제공]

등록임대사업자가 보증보험 가입 의무를 지키고 있는지는 더 촘촘하게 관리하기로 했다.

법 개정으로 2021년 8월부터 모든 임대사업자의 보증보험 가입이 의무화됐지만, 말로만 의무 가입 대상자라며 세입자를 안심시킨 뒤 가입하지 않은 사례가 다수 확인됐기 때문이다.

정부는 임차인이 거주하고 있는 주택의 경우, 임대인이 보증보험에 가입해야만 민간임대주택으로 등록해줘 세제 혜택을 받을 수 있도록 할 계획이다.

공실은 민간임대주택 등록 후 보증보험에 가입할 수 있도록 하되, 미가입 때는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 한다.

일부 공인중개사와 감정평가사가 조직적인 전세 사기에 가담한 것으로 드러난 만큼, 이들에 대한 처벌도 강화한다.

현재 공인중개사는 직무위반으로 징역형을 선고받은 경우에만 자격이 취소된다. 앞으로는 집행유예를 받아도 취소되도록 '원스트라이크 아웃' 제도를 도입한다.

이와 함께 공인중개사들에게 더 많은 권한과 책임을 준다.

앞으로 중개사들은 임대인의 세금, 이자 체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람을 할 수 있게 된다.

중개사가 임대인의 납세증명서, 전세금 반환보증 가입여부, 전세가율 등을 확인하고 임차인에게 제대로 설명하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

임차인이 위험 중개사를 선별할 수 있도록 안심전세 앱을 통해 중개사의 영업정지, 휴업기간 등의 정보를 공개한다.

일부 중개보조원들이 전세 사기에 적극 가담한 사례도 드러난 만큼, 지금까지는 제한없이 채용하던 중개보조원 수를 중개사 1인당 최대 3인까지만 두도록 하는 방안도 추진한다.

감정평가사는 지금은 집행유예를 포함한 금고형을 2회 받아야 자격이 취소되지만, 법을 고쳐 금고형을 1회만 받아도 자격이 취소되도록 한다.

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