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김희선 기자 = 지식산업센터, 상가, 오피스텔 등 부동산 호황기 투자 열풍이 일었던 각종 수익형 부동산 시장이 침체의 늪에서 헤어 나오지 못하고 있다.
최근 거래 회복 조짐을 보이는 아파트와 달리 올해 들어서도 거래량이 줄고 공실이 늘면서 가격도 떨어지고 있다.
무리하게 대출받아 투자했다가 고금리를 버티지 못하고 법원경매에 나오는 물건도 급증하고 있지만, 경매시장에서도 찬밥 신세를 면하지 못하고 있다.
◇ 1분기 지식산업센터 경매 88%↑…거래량은 2년 연속 줄어
7일 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 1분기(1∼3월) 법원 경매에 부쳐진 전국 지식산업센터는 총 236건으로 작년 같은 기간(125건)에 비해 88% 급증했다.
지식산업센터 경매 진행 건수는 2022년 403건에서 지난해 688건으로 70% 늘어나는 등 2년째 급증 추세가 이어지고 있다.
임대수익을 기대하고 무리하게 대출을 받아 투자했다가 임차인을 구하지 못해 대출 원리금을 제때 갚지 못한 투자자들의 매물이 경매시장에 쏟아지고 있는 것이다.
경매 매물은 쌓이고 있지만 낙찰받으려는 수요는 저조해 낙찰률과 감정가 대비 낙찰가율은 뚝뚝 떨어지고 있다.
법원경매에 나온 지식산업센터의 낙찰률은 2022년 45.0%에서 2023년 28.9%, 올해에는 25.0%로 하락했다. 감정가 대비 낙찰가율 역시 2022년 88.7%, 2023년 71.2%, 올해 69.6% 등으로 하향곡선을 그리고 있다.
지식산업센터
[촬영 김희선]
과거 '아파트형 공장'으로 불렸던 지식산업센터는 부동산 호황기였던 2020∼2021년 전국에서 우후죽순 분양된 대표적 수익형 부동산이다.
전매 제한 등 각종 부동산 규제를 피할 수 있고, 분양가의 80%까지 대출받을 수 있어 주택을 대체하는 새로운 투자처로 주목받았다.
이처럼 투자 붐을 타고 단기간 공급이 과도하게 이뤄진 반면, 최근 몇 년간 지속된 고금리와 경기침체로 수요는 급감하면서 전국 곳곳의 지식산업센터에서 대규모 공실 사태가 빚어지고 있으며 거래량과 가격도 하락하고 있다.
상업용 부동산 전문기업 알스퀘어에 따르면 지난해 서울 지역 지식산업센터 거래액은 총 6천억원으로 전년에 비해 38% 줄었다. 최고점을 찍었던 2021년 거래액(1조5천억원)과 비교하면 60% 감소한 수치다.
2021년부터 2022년 상반기까지 연 20% 이상의 높은 상승률을 보였던 지식산업센터 매매가격 역시 지난 2022년 4분기에 전 분기 대비 2.0% 하락한 것을 시작으로 작년 3분기까지 5개 분기 연속 하락했다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 "준공을 앞둔 지식산업센터가 아직도 많지만 임대 수요는 저조해 앞으로도 공실이 늘고 경매 물건이 계속 증가할 수밖에 없다"면서 "하반기 이후 금리가 낮아지더라도 수요에 비해 공급이 워낙 많아 지식산업센터 시장이 회복되기는 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.
◇ 상가·오피스텔 시장도 여전히 찬바람
전통적인 수익형 부동산인 상가와 오피스텔 시장도 여전히 고전을 면치 못하고 있다.
오피스텔의 경우 고금리에 전세사기 여파까지 겹치면서 침체가 길어지고 있다.
국토교통부 실거래가 자료에 따르면 전국 오피스텔 거래량은 2022년과 2023년 각각 전년 대비 31%, 38% 줄어드는 등 2년째 큰 폭으로 감소했다. 매매가는 2022년 7월 이후 20개월 연속 하락세다.
지난 1분기 경매에 나온 전국 오피스텔은 총 4천276건으로 작년 같은 기간(1천774건)에 비해 무려 141% 증가했고, 낙찰률은 작년 1분기 23.8%에서 올해 1분기 15.2%로 뚝 떨어졌다.
경매에 나온 오피스텔 가운데 주인을 찾는 매물이 10건 중 2건꼴에도 못 미치는 셈이다.
2022년 73%였던 낙찰가율은 지난해 66.2%, 올해에는 65.4%로 낮아졌다.
이 선임연구원은 "소형 오피스텔의 경우 전세사기와 관련된 매물이 꽤 있고, 중대형 오피스텔은 수익률이 좋지 않아 수요도 없고 가격이 많이 하락했다"고 전했다.
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코로나19로 큰 타격을 입었던 상가 시장은 엔데믹 이후에도 좀처럼 회복되지 못하는 모양새다.
지난해 법원경매에 나온 상가는 전년(8천139건) 대비 73% 늘어난 1만4천106건을 기록한 데 이어 올해 1분기에는 5천31건으로 작년 동기(2천803건)에 비해 79% 증가했다.
낙찰률은 2022년 29.2%에서 2023년에는 19.4%로 뚝 떨어졌고, 올해 1분기에는 18.5%에 그쳤다. 낙찰가율 역시 2022년 76.0%, 지난해 64.9%, 올해 1분기 59.6%로 계속 떨어지고 있다.
임대·매매시장에서도 3년째 침체가 이어지고 있다.
알스퀘어에 따르면 전국 상가 거래량은 2021년 3천308건에서 2022년 2천119건, 2023년 1천294건 등으로 2년 새 3분의 1 수준으로 줄어들었다. 올해 들어서도 지난 1월 거래량이 전월 대비 17.2%, 2월에는 10.4% 각각 줄어드는 등 감소세가 지속되고 있다.
전국 상가 공실률은 작년 4분기 중대형 상가(13.2%→13.5%)와 소규모 상가(6.9%→7.3%), 집합상가(9.3%→9.9%) 모두 전년 동기 대비 높아졌다.
알스퀘어 관계자는 "상가 시장이 엔데믹 이후에도 회복되지 못하고 있는 것은 금리 탓도 있지만 온라인 소비가 늘어난 영향이 크다"면서 "상가 수요는 줄고 엔데믹 이후 사무실 수요는 늘면서 상업시설로 쓰였던 빌딩 지하와 1층 공간에 사무실이 들어서는 현상도 곳곳에서 나타나고 있다"고 말했다.