서울의 한 재건축 현장
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권혜진 기자 = 정부가 23일 건설산업 활력 제고 방안을 내놓은 것은 공사비 급등, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색, 미분양 물량 증가 등으로 인한 전반적인 건설경기 위축 문제에 대응하기 위한 것이다.
특히 공사비가 크게 오르면서 대형 공공사업의 경우 절반이 유찰되는 등 사업에 차질이 발생하면서 정부는 지난 3월에 대책을 예고한 바 있다.
정부는 이번 낙찰률 상향 등의 조치를 통해 공공 공사비가 현실화하고 사업이 활성화되면 건설 경기를 일부 회복하는 데 도움이 될 것으로 보고 있다.
정부는 나아가 건설 투자의 상당 부분이 민간에서 이뤄지는 만큼 영업정지를 받은 업체들의 선분양 제한 기간을 완화하는 것을 비롯한 규제 개선 등을 통해 민간 부문의 투자 확대도 유도한다는 계획이다.
콘크리트 타설 작업 중인 대구의 한 공사 현장
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◇ 공사비 증가·PF시장 경색에 건설산업 위축
최근 건설산업은 건설 투자가 지난해 4분기 이래 지속적으로 하락세를 보이는 등 위축된 분위기다.
한국은행은 내년에도 건설투자가 1.3% 감소할 것으로 보고 있다. 지난달 건설경기 실사지수(BSI)도 50 미만으로 떨어진 상황이다.
업계에선 이런 업황 분위기가 지속되면 도미노처럼 건설사를 비롯해 하도급업체까지 위기가 확산할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 실제로 올해 들어 11월까지 부도난 건설업체는 27곳으로 2019년 이후 가장 많다.
건설 경기 위축은 공사비 급등이 일차적인 원인으로 지목된다. 공사비는 원자잿값 및 인건비 상승 등의 영향으로 2020년부터 2023년까지 30%가량 뛰었고 이에 따라 착공 지연, 공사 지연 및 중단 등이 발생하고 있다.
특히 올 상반기 300억원 이상 대형 공공 공사의 유찰률은 51%에 달해 2020년 상반기(23%)보다 배 이상 높아졌다.
2022년 하반기부터 PF 시장이 경색되고 금리가 상승하면서 브릿지론이 본 PF로 전환되는데 어려움이 커졌던 것도 착공 물량 감소에 따른 건설경기에 영향을 준 것으로 분석된다.
최근 3년간 미분양 물량이 5배가량 증가(2021년 10월 1만4천가구→올 10월 6만6천가구·지방 비율 79%)한 점도 건설경기에 부정적 영향을 주는 요소다.
일반관리비 요율 상향
[건설산업 활력 제고 방안 보도자료 갈무리. 재판매 및 DB금지]
◇ 낙찰률·일반관리비 요율 상향 등 공사비 현실화
정부가 이날 공공 공사 공사비를 현실화하고 민자사업을 활성화하는 방안을 발표한 것은 국책사업을 차질 없이 진행해 건설경기 회복에 마중물 역할을 하겠다는 의지로 해석된다.
공공 공사비 현실화 대책은 ▲ 직접공사비 산정기준 현실화 ▲ 일반관리비 상향 ▲ 낙찰률 상향 ▲ 물가 반영기준 조정 ▲ 턴키(수의계약) 물가 반영시점 현실화 5가지다.
낙찰률 상향
[건설산업 활력 제고 방안 보도자료 갈무리. 재판매 및 DB금지]
우선 간이형 종합심사낙찰제(간종제·공사규모 100억∼300억원 미만)와 종합심사낙찰제(종심제·300억원 이상)의 낙찰률을 각각 3.3%포인트, 1.3%포인트 상향하는 내용을 담았다.
이를 위해 정부는 가격평가 때 단가 심사 범위를 각각 3%포인트, 1%포인트 줄인다는 방침이다. 단가심사 범위가 1%포인트 축소되면 간이형의 경우 1.1%포인트, 일반형은 1.3%포인트 낙찰률이 높아지는 효과가 있다고 정부는 설명했다.
정부는 직접공사비 산정기준 현실화를 위해 공사 단가를 할증할 수 있는 '공사비 보정 기준'을 현실에 맞게 모두 31건으로 세분화하거나 신설키로 했다.
공공 공사의 순공사비에 일정 비율 반영하는 일반관리비 요율의 경우에도 ▲ 공사 규모 50억원 미만은 6.0%→8.0%로 ▲ 50억∼300억원 미만은 5.5%→6.5%로 각각 상향 조정된다.
정부는 또 민자사업 활성화 차원에서 자재비 급등에 따른 위험을 줄이기 위한 금융상품을 내년 1분기에 출시하고, 가입 비용을 총사업비에 반영해줄 계획이다.
상품으로는 일정 기준을 초과하는 물가 상승분에 대해 그 초과분을 보전해주는 옵션 등이 예로 거론된다.
물가 반영기준 조정
[건설산업 활력 제고 방안 보도자료 갈무리. 재판매 및 DB금지]
◇ 영업정지 업체의 선분양 제한 기간 최대 50% 완화
정부는 민간투자 확대 유도 차원에서 PF 사업장 자금조달 지원, 건설사 유동성 지원, 규제 개선 등과 같은 조치도 같이 내놨다.
특히 정부는 규제 개선 차원에서 영업정지 조치를 받은 업체에 대한 선분양 제한 기간을 최대 50% 완화키로 했다.
구체적으로 ▲ 영업정지 기간이 3개월 이상∼6개월 미만인 경우 선분양 제한은 현 1년 6개월에서 1년으로, 분양 시기는 골조공사 완료 시에서 골조공사 3분의 2 이상으로 ▲ 1개월 초과∼3개월 미만은 선분양 제한이 1년에서 6개월로, 분양 시기는 골조공사 3분의 2 이상에서 골조공사 2분의 1 이상으로 각각 줄어든다.
다만 부실시공 등 중대한 위법행위로 영업 정지를 6개월 이상 받은 경우에는 현재의 제한 규정이 그대로 유지된다.
이와 함께 건설 현장에 레미콘이 원활하게 공급될 수 있도록 배치플랜트(현장 내 레미콘 생산시설) 설치·생산기준도 완화한다는 것이 정부 방침이다.
터널을 포함한 공사현장 등에도 배치플랜트를 설치할 수 있도록 하는 한편 생산 제한 기준(총 소요량의 50% 이하)도 폐지하는 방안 등이 거론된다.
정부는 미분양 문제 해소를 위해 기업구조조정(CR)리츠의 출시를 위해 주택도시보증공사(HUG)에서 특별심사창구를 신설해 보증 신청 전부터 사업장 위험도 판단 등도 컨설팅을 제공한다는 방침이다. HUG는 CR리츠가 자금조달 금리 낮출 수 있도록 모기지 보증(감정평가액의 70%)을 지원하고 있다.
공사비 갈등으로 공사가 중단됐던 한 재건축 현장
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업계에선 치솟는 공사비를 산업 침체의 가장 큰 원인으로 지목하며 정부 정책에 기대를 표했다.
한국건설산업연구원 이지혜 연구위원은 "건설사들이 수주건이 있어도 선별적으로 나서거나 아예 나서지 못하는 이유가 바로 높은 공사비와 이로 인한 수익성 하락"이라며 "정부도 이를 인식하고 대책을 내놓기 시작한 것"이라고 말했다.
다만 이미 착공한 현장에 정책적 지원이 필요하다는 지적도 있다.
한 건설사 관계자는 "생각보다 더 업황이 좋지 못해 이미 착공한 현장에 대해서도 소급 적용이 필요하다"며 "당장 공공기관과의 공사비 분쟁도 해결되지 않아 어려움을 겪는 사업장도 많다"고 말했다.