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김태균 기자 = NH투자증권[005940]은 내년 부동산 시장이 대체로 강보합세를 보이면서 상승·하락 지역이 엇갈리는 차별화·국지화 국면이 더 커질 것이라고 19일 전망했다.

NH투자는 새 출간 보고서 '2025 부동산 시장 전망_쉬어가기, 그 후 예고된 새집 부족'에서 이처럼 밝히며 "전월세 상승, 금리인하 기대감, 선호 지역의 공급 부족과 같은 상승 요인이 하락 요인보다 우선 작용해 국지적 상승 흐름이 계속될 것"이라고 전했다.

부동산 시장의 주 변수로는 대출 관련한 추가 규제와 기준금리 방향성을 꼽았다.

NH투자는 올해 들어 아파트 매매시장의 분위기가 상승했다고 진단했다. 전세가 상승, 분양시장 열기, 정비사업 기대감 등의 영향이 컸다는 것이다.

서울 평균 전셋값은 올해 3월부터 전고점을 넘어 꾸준히 올랐고 전국에서도 9월 전세가가 2021년 11월 고점의 98% 수준까지 회복한 것으로 나타났다.

즉 매매가와 전세가가 함께 상승세를 유지해 '동조화' 형태를 보이고 있다고 NH투자는 진단했다.

올해 분양 물량은 지난해보다 늘었지만, 입주 물량은 작년 대비 감소했다. 착공 물량은 전년보다 늘었지만 2021∼2022년과 비교하면 56∼74% 수준이라 앞으로 공급 부족이 나타날 것으로 회사 측은 내다봤다.

수요 면에서는 최근 대출 규제로 거래량이 줄었지만, 이런 규제로 인한 수요 억제 효과가 오래 가지 못할 것으로 관측됐다.

정보현 NH투자 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "단기적으로는 경제성장률 전망치가 낮아지고 글로벌 경제 불확실성은 점차 커져 국내 부동산 시장의 주요 변수로 대외 변수 및 금리 방향성 등 금융 여건이 크게 작용할 것"이라고 분석했다.

정 수석연구원은 "그 이후 전망 면에서는 거시경제 환경 요인이 시장 변수 영향이 줄어들며 '공간환경의 수급 여건'(선호 지역의 공급 부족)이 가격 결정에 더 크게 영향을 미칠 것으로 본다"고 덧붙였다.

정유나 NH투자 부동산 책임연구원은 "스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 도입 및 가계부채 관리 정책으로 단기 수요 위축은 예상되나 대출 한도 회복 및 정책모기지 효과로 하락 가능성은 높지 않다. 지방 미분양 및 수도권 매물 증가는 예의주시가 필요하다"고 설명했다.