권대영 금융위원회 사무처장이 20일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 부동산 PF 시장 전문가 간담회를 개최, 부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향과 관련하여 시장 전문가들과 의견을 청취·교환하고 있다. 2024.5.20 [금융위원회 제공. 재판매 및 DB 금지]

이율 임수정 기자 = 부동산신탁업계 6위인 무궁화신탁이 금융당국으로부터 경영개선명령을 받았다.

금융위원회는 27일 오후 정례회의를 열어 무궁화신탁에 경영개선명령 부과를 의결했다고 밝혔다.

경영개선명령은 재무 건전성이 악화돼 일정 기준에 미달하는 금융회사에 금융당국이 내리는 경영개선조치인 적기시정조치 중 가장 높은 수위의 경고조치다.

금융위의 경영개선 명령 부과에 따라 무궁화신탁은 유상증자 등 자체 정상화, 객관적 실사 후 제3자 인수 등을 추진하고, 이를 반영한 경영개선계획을 내년 1월 24일까지 제출해야 한다.

무궁화신탁은 2022년 하반기 이후 금융당국의 부동산신탁사 모니터링과 주기적 스트레스 테스트에서 가장 취약도가 높은 신탁사로 분류돼왔다.

지난 8월부터 이뤄진 금융감독원 검사 결과 지난 9월말 기준 무궁화신탁 영업용순자본비율(NCR)은 69%로, 경영개선명령 기준인 100%에 미달한 게 확인됐다.

무궁화신탁이 공시한 NCR 125%에서 자산건전성 재분류, 시장위험액 과소계상 등을 시정한 결과다. NCR이 150%에 미달하면 경영개선 권고가, 120%에 미달하면 경영개선 요구가, 100%에 미달하면 경영개선 명령이 내려진다.

금융당국은 부동산신탁사의 고유계정과 신탁재산은 도산절연돼 있어서 무궁화신탁의 정상화가 신탁사업으로 추진된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다.

도산절연이란 고객자산을 보유한 업체가 파산하거나 회생절차에 들어가더라도 고객으로부터 취득한 자산에 효력이 미치지 않도록 투자자를 보호하는 장치다.

이에 따라 무궁화신탁이 추진하는 대부분 신탁사업의 경우 이해당사자의 별도 의사결정이 없는한 기존과 동일하게 사업이 진행·유지될 수 있다.

다만, 신탁사업 중 부동산개발 사업비로 활용하기 위해 신탁사 고유계정에서 신탁계정으로 대출이 이뤄지는 차입형 토지신탁사업과 책임준공형 토지신탁 중 신탁사가 책임준공을 이행하고 있는 사업의 경우 신탁사가 경영정상화를 추진하는 과정에서 신탁계정대를 적시에 투입하지 못한다면 사업추진에 어려움이 있을 가능성도 있다고 금융당국은 지적했다.

현재 무궁화신탁 고유계정 정상화로 인해 영향을 받을 수 있는 부동산 PF사업장은 모두 67개로 차입형 사업장 32개, 책임준공형 사업장 35개다.

이중 사업성과 공사 진행도가 양호한 사업장은 자체적으로 기존 사업을 계속 진행·완공하되, 일부 미착공 등 사업장의 경우 대주단과 토지소유자, 원시행사, 시공사가 협의해 계속 진행·신탁사 교체·재구조화·정리 등을 추진할 수 있다.

무궁화신탁이 공사 중인 사업장 중 분양이 진행돼 분양계약자가 있는 사업장은 26개, 1천378호다. 이 중 5개 사업장은 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증에 가입돼 있거나 한국토지주택공사(LH) 매입약정이 있는 상태다.

다른 21개 사업장도 개별 사업장별로 계속 공사·완공이 추진되거나 관련 법리와 신탁재산의 책임 범위 내에서 분양계약자의 권리가 최대한 보호될 수 있도록 유도할 계획이다.

일정 규모 이상 비주거의 경우 분양계약자의 분양대금이 최우선 정산되도록 법령에서 보장돼 있고, 통상적으로 신탁계약서에서도 분양대금은 선순위로 정산하도록 체결되고 있다고 금융당국은 설명했다.

시공사 및 협력업체 지원 방안도 시행된다.

현재 무궁화신탁이 공사 중인 차입형 및 책임준공형(관리형) 사업장(42개) 관련 원도급사(시공사)는 39개사, 협력업체(하도급사)는 325개사다.

이 중 협력업체가 체결한 415건의 하도급 계약 중 139건(33%)은 하도급대금 지급보증이 가입돼 보증기관을 통해 하도급대금을 대신 받을 수 있다.

금융당국은 신탁사가 직접 사업비를 조달하는 차입형 토지신탁 사업에서 일시적 유동성 부족이 나타날 경우 원도급사 및 협력업체에 금융권 신속지원 프로그램을 가동할 계획이다.

채권은행 공동으로 해당 중소기업에 만기연장·상환유예·금리인하 등을 신속히 결정·지원하게 된다.

금융당국은 사업장별로 계속 공사가 추진되는 과정에서 신탁계약에서 정한 바에 따라 이미 수행한 공사대금이 원활하게 지급될 수 있도록 유도해나가기로 했다.

채권·단기자금 시장의 불안 가능성에도 선제 조치한다.

금융당국은 다음 달부터 저신용 기업들의 시장성 자금 조달을 지원하는 프라이머리채권담보부증권(P-CBO) 프로그램에 부동산 신탁사를 포함해 운영하기로 했다.

이번 적기시정조치로 인해 부동산신탁사 위험 회피가 심화하면서 정상적인 부동산 신탁사들까지 자금 조달이 어려워지는 상황을 막기 위한 것이다.

금융당국은 이번 무궁화신탁 경영개선명령 부과는 개별 회사 특유의 취약성에 국한되는 것이라고 강조했다.

무궁화신탁을 제외한 부동산신탁사 13곳의 평균 NCR이 지난 9월 기준 537.3%로 규제 수준(150%)을 크게 상회하고 있고 최근 대손충당금 적립 강화 등을 감안할 때, 여타 신탁사로의 위기 전염 가능성은 작다는 게 금융당국의 판단이다.

근본적으로 내실 있는 토지신탁 사업이 추진되도록 책임준공형 NCR 산정기준 강화 및 자기자본 대비 토지신탁(위험액) 한도 도입 등 제도 개선도 추진하기로 했다.