서미숙 기자 = 전셋값 상승세가 1년 4개월 이상 지속되는 가운데 지난 9월부터 정부의 대출 규제가 강화되면서 매매뿐 아니라 전월세 시장에도 영향을 미치고 있다.

전세자금대출을 받기 어려워지면서 신규 대신 갱신 계약 비중이 확대되고, 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 사용 비중도 늘어난 것이다.

또 전세 갱신 계약을 하면서 종전 계약보다 보증금을 올려주는 증액 갱신이 증가해 2년 전 전세시장의 문제로 지적된 역전세난은 완화됐으나, 임차인의 자금마련 부담은 커진 것으로 조사됐다.

서울 인왕산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습.[ 자료사진]

◇ 전세대출 막히자…서울 아파트 전월세 10건 중 3건이 갱신권 사용

8일 부동산R114와 함께 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과 올해 3분기에 계약된 서울 아파트 전월세 거래의 갱신 계약 비중은 31.2%를 기록했다.

3분기에 거래된 전월세 계약의 10건 중 약 3.1건은 기존 집주인과 갱신계약을, 6.9건은 새로운 집주인과 신규 계약을 체결한 것이다.

4분기는 아직 거래 신고 물량이 적지만, 12월 현재까지 신고된 전월세 계약의 36.7%가 갱신 계약이다.

서울 아파트 전월세 거래의 갱신계약 비중은 지난해 분기별 평균 27∼29% 선이었으나 올해 들어 1·2분기 각각 30.1%를 기록하는 등 30%를 넘고 있다.

월별로는 갱신 계약 비중이 지난 7월 30.8%, 8월 30.1%에서 대출 규제가 본격화한 9월에는 33.0%로 확대됐고, 10월은 현재까지 34.4%를 기록 중이다.

지난해 7월부터 전셋값 상승세가 1년 4개월 이상 지속되는 가운데, 올해 9월 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되고 시중은행이 가계부채 총량 관리를 위해 1주택자 등의 전세자금대출을 제한하면서 신규로 전세를 얻기보다는 기존 계약을 유지하려는 임차인이 늘어난 것이다.

이 가운데 순수 전세 거래의 갱신 계약 비중은 지난 8월 31.1%에서 대출 규제가 강화된 9월에는 35.4%, 10월에는 36.0%로 증가했다.

11월은 지금까지 신고된 전세 계약의 38.7%가 갱신 계약이다.

다만 신규 아파트 전세 계약의 잔금 납부 기간이 통상 2개월 정도 소요되고, 그만큼 거래 신고나 확정일자 신고가 지연되는 것을 고려하면 최종 수치는 이보다 줄어들 것으로 보인다.

서울 아파트 전월세 갱신권 사용 비중 변화구분월세전세전월세갱신권X갱신권ㅇ갱신권X갱신권ㅇ갱신권X갱신권ㅇ23년 1분기72.8%27.2%65.1%34.9%67.7%32.3%23년 2분기74.1%25.9%63.1%36.9%66.8%33.2%23년 3분기70.7%29.3%63.1%36.9%65.5%34.5%23년 4분기73.1%26.9%65.4%34.6%68.0%32.0%24년 1분기73.0%27.0%69.2%30.8%70.5%29.5%24년 2분기76.2%23.8%69.6%30.4%72.1%27.9%24년 3분기70.9%29.1%69.1%30.9%69.8%30.2%※ 자료 = 부동산R114·, 12월4일 조사 기준

월세 계약은 지난 9월까지 갱신계약 비중이 28.7%로 전월(28.7%)과 비슷했으나 10월 들어 32.1%로 증가했다.

최근 전세대출이 어려워지자 재계약을 하면서 전세 보증금 인상분을 월세로 전환한 수요가 늘어난 것으로 보인다.

작년보다 감소 추세를 보이던 계약갱신요구권(이하 갱신권) 사용 비중도 다시 늘고 있다.

갱신권은 계약기간 2년을 더 거주할 수 있는 임차인의 권리로 전셋값 인상률이 5% 이내로 제한되고 계약기간 내 1회만 사용할 수 있다.

분석 결과 올해 1분기 29.5%, 2분기 27.9%였던 전월세 거래의 갱신권 사용 비중은 3분기에 30.2%로 확대됐다. 재계약 10건 가운데 3건은 임차인이 갱신권을 쓴 것이다.

월별로 보면 지난 7월(28.3%), 8월(29.2%)까지는 상반기의 흐름이 이어졌으나 9월 대출 규제 이후 갱신권 사용 비중이 33.7%로 눈에 띄게 증가한 것으로 나타났다.

10월은 현재까지 신고된 갱신계약의 39.1%가 갱신권을 사용했다.

이 가운데 전세 계약의 갱신권 사용 비중은 지난 8월 30.5%에서 9월 32.3%, 10월에는 37.5%로 증가했다.

월세는 전세보다 갱신권 사용 비중이 더 높았다. 지난 8월 27.0%에서 9월에는 35.9%, 10월에는 41.7%가 갱신권을 썼다.

부동산R114 김지연 책임연구원은 "전셋값 상승세가 이어지면서 매달 지불하는 월세 부담을 줄이기 위해 임차인들이 적극적으로 갱신권을 사용한 것으로 보인다"고 말했다.

수도권 아파트 대상으로 디딤돌대출 한도 축소 박동주 기자 = 2일부터 수도권 아파트를 대상으로 디딤돌대출 한도가 축소된다. 사진은 이날 서울의 한 은행 앞에 내걸린 디딤돌 대출 등 정보. 2024.12.2

◇ 3분기 전세 재계약 보증금 평균 3% 인상…갱신권 안 쓸수록 인상 폭 커

전셋값 상승세가 이어지면서 임차인들은 전세 갱신계약을 할 때 종전 계약보다 보증금을 올려준 경우가 많았다.

올해 3분기 재계약을 맺은 전세 계약의 평균 갱신 보증금은 5억7천903만원으로, 종전 보증금(5억6천215만원)에서 평균 1천688만원을 올려줬다.

갱신 계약 보증금이 종전 계약보다 평균 3% 높은 것이다.

작년까지 서울 아파트 전세 갱신계약의 갱신 보증금은 종전 보증금보다 낮은 경우가 많았다. 집주인이 전세 재계약을 하면서 임차인에게 보증금 차액을 일부 반환해준 것이다.

지난해 3분기 갱신계약의 갱신 보증금은 평균 5억6천353만원, 이들 계약의 종전보증금은 5억9천784만원으로 집주인이 임차인에게 평균 3천431만원(-5.7%)의 보증금 차액을 돌려줬다.

작년 4분기에도 집주인은 임차인에게 평균 1천575만원(-2.5%)의 전세보증금을 반환해야 했는데, 올해 들어서는 임차인이 집주인에게 보증금을 올려주는 상황이 됐다.

현재까지 신고된 올해 4분기 갱신계약보증금은 3분기보다 높은 평균 5억9천844만원으로, 종전보증금(5억7천294만원) 대비 2천550만원(4.5%)을 올려주면서 임차인의 자금 부담이 커진 모습이다.

특히 올해 3분기 갱신권을 쓰지 않은 갱신계약의 보증금은 5억6천236만원으로, 종전보증금(5억3천210만원)에서 평균 3천26만원(5.7%)을 올려준 것으로 나타났다.

이에 비해 갱신권을 사용한 경우는 올해 들어서도 종전보증금보다 낮은 감액 갱신을 한 경우가 많았다.

올해 3분기 갱신권을 사용한 갱신계약의 보증금은 평균 6억1천637만원으로, 종전보증금(6억2천947만원)보다 1천309만원(-2.1%) 낮았다.

갱신권을 쓴 임차인보다 쓰지 않은 임차인의 보증금 인상 압박이 큰 것이다.

실제 올해 들어 전세 갱신계약에서 보증금을 올려주는 증액 갱신의 비중은 매 분기 늘고 있다.

올해 3분기의 전세 증액 갱신 비중은 64.1%로, 2분기(56.5%)보다 큰 폭으로 증가했다.

특히 갱신권을 사용한 계약은 증액 계약이 46.2%, 감액계약이 30.1%였으나 갱신권을 사용하지 않은 갱신계약은 증액 계약 비중이 72.1%(감액 11.7%, 변동없음 16.2%)에 달했다.

전문가들은 이달 들어 신학기 이사철이 시작된 가운데 대출 규제가 지속될 경우 임차인의 자금 부담이 더 커질 것이라는 우려가 나온다.

부동산R114 김지연 책임연구원은 "최근 전셋값 강세로 통상 2년 전 계약보다 보증금을 올려줘야 해 대출 규제가 부담될 수밖에 없고, 임차인의 전세 이동에도 어려움이 커지고 있다"며 "전세자금대출이 정상화돼야 임차인의 자금 마련 부담에도 숨통이 트일 것"이라고 말했다.